Los Angeles Town

Q1. 現在住んでいる家を息子夫婦に譲りたいと考えています。ただ、オーナー名義が変わると、不動産の再査定により固定資産税が上がると聞きました。固定資産税は売買価格を基にして計算されるそうなので、一般のマーケット価格より低い値段で譲れば、固定資産税を少しでも抑えることができるのでしょうか。

A1. カリフォルニア州では、不動産物件の所有者名義が変更されたとき（売却または譲渡）に再査定が行われます。通常の売却では契約価格を基に新固定資産税が計算されますが、家族間などでの譲渡では、マーケット価格帯より低い価格で譲渡されたと判断された場合、マーケット比較により査定額の調整が行われる可能性があります。

お問い合わせのケースでは、1986年に導入されたカリフォルニア州のProposition 58を申し込むことをお勧めします。この条例は、親が子供へ不動産財産を譲る際に、再査定により固定資産税が高額になることを防ぐために設定されています。この再査定免除を申し込むことで、親の固定資産税ベースを子供が引き継ぐことができます。


Q2. この免税申し込みには、どのような条件があるのでしょうか。

A2. 不動産を相続する子供の定義、不動産の所有形態、申込期間などをご紹介します。

• 対象条件：1986年11月6日以降。親から子供への譲渡。
• 子供の定義： 実子、養子（18才未満の養子縁組成立）、継子（親の結婚ステータスが要）、里子、義理の息子や娘（娘婿、息子嫁）なども含まれます。
• 対象不動産：居住用住宅（価格にリミットはなし）その他の不動産（各相続人に対してリミット100万ドルまで）。
• 対象所有名義：所有名義は個人間のみ。トラスト名義は相続人が個人であれば可。LLC有限責任会社、Corporation 法人、パートナーシップなどの形態で所有されている場合は対象外となる可能性もあり、それぞれのケースでは弁護士・会計士の方と確認されることをお勧めします。
• 免除措置の受けられる期間：譲渡から3年以内。第三者への売却前。
  ※Proposition 58の許可書の郵送日から6か月以内であれば、すでに売却済みの物件でも申し込み可能。
• リファンド：第三者に売却するまでの期間は有効期限後でも申し込み可能。ただし、リファンドは申込時から以降が対象（前年のリファンドは無効）。
• 対象外：親がすでに固定資産税再査定の免除（Proposition 60 or 90） を受けている場合は、この免除の対象外となります。

Q3. このような免税は親と子供間だけでしょうか。

A3. 1996年のProposition 193により、祖父母から孫への譲渡の際にも固定資産税の再査定免除を受けられることになりました。対象条件の内容はPropostion 58とほぼ同じですが、対象となる孫の条件は、孫の親（＝被相続人の子供） がすでに死亡していることです。 ※2006 年以降は、祖父母から孫への譲渡には、義理の片親の死亡、または再婚などの条件は削除され、実子である孫の親が死亡していればこの条例を受けられると改定されました。


Q4. 家族間での譲渡、例えば兄弟間では、この免税措置を受けられないのでしょうか。

A4. このPropositionは親と子供、または祖父母と孫間と決められており、その他の家族間、兄弟や親戚などの譲渡には認められていません。


Q5. 申し込み手続きはどのように行えばよいのでしょうか。

A5. 該当物件が位置するカウンティーのAssessors Officeのサイトから申込書をダウンロードしてください。

• 条例「Proposition 58」申込書フォーム BOE-58-AH
• 条例「Proposition 193」申込書フォーム BOE-58-G

（サンディエゴ不動産エージェント・保科みゆき）