Reverse Mortgage

アメリカの不動産に少しでも興味がある方でしたら、一度は、リバースモーゲージの事を聞いたことがあるかもしれません。

リバースモーゲージとは、アメリカ不動産の持ち主で、住宅のローンの借り手の一人が６２歳になったら申し込めるプログラムです。

２００９年までは、Reverse Mortgageといえば、シニア生活に入った時に、その時に住んでいる家のローンを組みなおし、
この先住宅ローンなしで、その家で、楽々リタイアメントをしようというコンセプトでした。
 それだけでも、夢のような話なのに、なんと2009年からリバースモーゲージが、新しい家の購入にも使えるようになりました。

例えば、、、住宅ローンの借り手のお一人が、62歳以上になりました。 家は、長い間住んでいますので、Equity (含み資産）は、結構たまっています。 ただもう会社も引退して、
毎月の収入は、Social Security(アメリカの年金）ぐらいしかありません。
 結構長いこと住んだ家もボロボロになってきて、、、でも、、、あちこち直したり、アップグレードしたくても予算がありません。
 まさか仕事をリタイアした今、もっとキレイな家の購入などできるわけないなーとお思いの方、実は出来るんです！
 
 家を売った時のEquity (含み資産）を使えば、なんと 懐を全く痛めることなく、頭金も月々の支払いもなく、家を買い替えることができます。
また通常の住宅のローンを組む時と違い、リバースモーゲージの申し込みする時には、収入やクレジットの良し悪しは、ほとんど関係がありません。

上記で、月々の支払はないと言いましたが、“今月は臨時収入があったから払おうかな”と思ったとして、、、 例え気まぐれで払ったとしても、ペナルティはありません。

1. まずは、例として、７２才の住宅ローンの借り手が、家をダウンサイズしたい時の場合です。

 
まずその前に、 ダウンサイズとはいったい何?

 
アメリカの不動産では、よく聞くことですが、日本にずっと住んでいる方たちは、あまり馴染みがないと思いますので、ご説明をしますと。。。

日本でお家を持たれている方々は、結婚して、お家を購入して、子供が出来て、そのまま、一生をその家で過ごす、、、といったことが、普通とされています。
 が、アメリカでは、平均１０年に一回ぐらい、
 
家族構成の変化（子供が大きくなったとか、社会人になって家を出て行ったとか）に合わせ、お家を買い替えます。

“子供達が、皆大きくなって家を出て行ってしまった。もうこんな大きい家に住む必要はないなー”
 などと思う時に、アメリカに住む人たちは、家をダウンサイズします。

【ここから本題でございます】

アメリカ不動産の住宅を持つ７２歳の方が、今まで住んだお家を$650,000で売ったとします。 ローンをすべて返し、諸経費を払った後、$300,000手元に残ります。
 その７２歳の方が、今までよりもダウンサイズした小さい家を$500,000で購入します。
 
 
彼は、新しい家の購入の頭金のために$260,000を使います。

Reverse Mortgageのプログラムにより、ローン会社が、差額の$240,000を出してくれます。
 
 
その７２才のシニアは、古くから住んだ家の売却により、$40,000ポケットに入り、そこから死ぬまで一生、月々の家の支払い一切なしで生活ができるのです。
  通常のローンを組む時に重要視されるクレジットスコアは、リバースモーゲージの際には、関係がありません。

収入がほとんどなくても大丈夫です。

2. ６５才の方が、家を売った後、一度、アパートなど賃貸住宅に移った場合の例です。

アメリカの不動産住宅を持つ、６５才の方が、家を売った時に$350,000 をキャッシュで手に入れます。今度は賃貸に移ろうと決めて、月々２０００ドルの家賃を払うことにします。
 
もし、そのままその方が、家賃を払い続けて、賃貸にとどまろうと決めた場合、1％の家賃が途中で上がることを考えたら、、、

 13年と少しで、すでに$350,000も（家を売ってポケットに入った分）使い切ってしまうことになります。
 13年でなくなってしまうんです！ところがもし、賃貸ではなく、家を買おうと決めた場合の計算はこうです。

 
もし、家を売った後、新たに別の家をリバースモーゲージのプログラムを使い$400,000の価格で買ったとします。頭金は、$224,000払います。

リバースモーゲージから、$176,000　が資金としてだされます。
 
65才の彼は、残りの人生を（もちろん13年以上でも）ローンの支払いは一切なしでその家に住み続けることができます。
さらに彼はポケットに$126,000残っているので、そのお金を自由に使うことができます。

旅行？孫の小遣い？  などなど。。。
 
更に家、もしくはアパートなどを賃貸している場合と違い、（ロサンゼルスの不動産は住んでいるだけで、家の価格は上がっていくケースがほとんどなので、）
 その方たちは、子供達や、孫たちに家のEquity(含み資産）を引き渡すことも当然できます。

3. ７２才のシニアがお家をアップグレードしたい場合、どの様にリバースモーゲージを使うかのお話をしたいと思います。

 
長い人生、人それぞれ色々ありますよね。必ずしも

“年を取ってきて、子供たちが巣立ったから、狭いお家に引っ越したい”、
 
というケースだけではなく、逆も考えられます。

例えば、 “子供夫婦、孫たちと同居することになったから、もっと広い家に住みたい”とか、

“その家に何十年もすんできて、ぼろくなってきたから、もっとキレイでいい家に移りたい”
 とか様々な理由はあります。そうした夢をアメリカのリバースモーゲージを使ってかなえる例はこうです。
 
７２才のシニアが、長年暮らした家を$450,000で売ります。

 残っていたローンを払って手元に$310,000残ります。
 
シニアは、$600,000する今までよりもっとグレードの高い住宅を購入します。
 シニアは、$310,000を頭金として使いました。

リバースモーゲージの会社から$290,000を借りることができました。
 
こうして、シニアは、アップグレードされた家に住むことができ、さらに残りの人生をお家の支払いなしで暮らすことができるのです。
 
リバースモーゲージのプログラムは、クレジットスコアは関係ないし、収入もほとんど関係ありません。
 以上、リバースモーゲージが、シニアの購買力をあげたケースの説明でした。

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Q&A

 Q. 政府が私の家の持ち主になるってこと？？

A. 違います。他の住宅ローンと同じで、家が担保となり、あなたが、家の持ち主です。

 Q. 私と、私の跡継ぎたちは、これから先に増えていく家のEquity（含み資産）を貰う権利がなくなるの？

 A. なくなりません。将来のEquityはあなた達のものです。

Q.私が、死んだときに自分の子供達が、家を引き継ぐことができるの？

A.できます。あなたの子孫がリバースモーゲージに借りている残りのローンを払ってしまえばいいのです。

現金でもいいし、他のローンを使うこともできます。

Q.借金の金額より、家の市場価格の方が、下がってしまった！まだここに住んでいていいの？

A.はい。大丈夫です。リバースモーゲージは、最後の借り手がお亡くなりになるまで続きます。

※上記の記事はリバースモーゲージエジュケーターズのロバート　ロス氏の許可を得て資料を参照しています。